La legge di stabilità 2011 innova notevolmente la fiscalità della contrattualistica inerente ai rapporti di locazione finanziaria immobiliare. In particolare la nuova nota all’art. 1, Tariffa, Parte II allegata al d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro) contempla dal 1° gennaio 2011 i contratti di locazione finanziaria immobiliare fra gli atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso.
Se si verifica il caso d’uso la registrazione si effettua applicando l’aliquota del 1% prevista dall’art. 5, Tariffa, Parte I allegata al d.p.r. n. 131/1896. Ciò significa che, dal 1° gennaio 2011, non sarà più dovuta la tassazione in termine fisso con l’imposta di registro dei contratti di leasing immobiliare (con aliquota del 1% art. 5, Tariffa, Parte I d.p.r. n. 131/86) né per i contratti di nuova stipula, né per le annualità dei contratti di leasing scadenti dal 2011 in avanti e registrati prima del 2011. Spetterà ovviamente il rimborso (proporzionalmente alla durata residua del contratto) a chi abbia optato, in sede di registrazione del contratto, per il pagamento dell’imposta di registro in unica soluzione per tutta la durata del contratto.
Acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing
La nuova normativa abroga la disposizione per effetto della quale l’acquisto da parte di una società di leasing di un immobile strumentale che fosse venduto da un soggetto Iva (e ciò sia in regime di imponibilità che in regime di esenzione), scontava l’imposta ipotecaria con l’aliquota dell’1,5% e l’imposta catastale con l’aliquota dello 0,5% . La normativa ora abrogata permetteva dunque di considerare l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing e l’atto di riscatto da parte dell’utilizzatore come un’unica vicenda traslativa e di spalmare su due momenti (l’acquisto da parte della società di leasing e il riscatto da parte dell’utilizzatore) il carico delle imposte ipotecarie e catastale, complessivamente dovute nella misura del 4%.
Con la predetta abrogazione torna, pertanto, in vigore il regime ordinario e cioè all’atto di acquisto del bene strumentale da parte della società di leasing, quando il venditore sia un soggetto Iva, si applica l’imposta ipotecaria con l’aliquota del 3% e l’imposta catastale con l’aliquota dell’1%. Nell’ipotesi in cui invece non si tratti di un immobile strumentale, nulla cambia rispetto al passato: l’atto di vendita effettuato da un soggetto Iva è, a seconda dei casi, imponibile o esente da Iva con la conseguenza che, nel primo caso, le imposte ipocatastali sono dovute nella complessiva misura del 3%. Se poi la vendita del fabbricato (strumentale o meno) sia posta in essere fuori campo Iva, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella complessiva misura del 10%.
Nulla muta, invece, per l’imposta di registro, che (se il venditore è un soggetto Iva e la vendita ha per oggetto un fabbricato strumentale) era e resta dovuta in misura fissa indipendentemente dal fatto che si tratti di atto imponibile ad Iva o esente da Iva. Se poi il venditore è un soggetto Iva che vende un fabbricato non strumentale, l’atto può essere, a seconda dei casi, o in regime di imponibilità o in regime di esenzione e, di conseguenza, l’imposta di registro è dovuta rispettivamente in misura fissa o in misura proporzionale. L’imposta di registro è infine dovuta in misura sempre proporzionale quando il venditore non èp soggetto Iva.
Il riscatto dell’immobile in leasing
Prima della modifica introdotta dalla legge di stabilità 2011 anche il riscatto del leasing di beni immobili strumentali, ai sensi dell’art. 35, comma 10-ter del d.l. n. 223/2006 scontava l’imposta ipotecaria con l’aliquota dell’12,5% e l’imposta catastale con l’aliquota dello 0,5%.
La legge di stabilità, aggiungendo il comma 10-ter al predetto art. 35 prevede ora che “nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile” strumentale “concesso in locazione finanziaria, (…) le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa”. In sostanza la tassazione che, in precedenza, era articolata in due stadi, ora viene tutta concentrata all’atto dell’acquisto del fabbricato strumentale da parte della società di leasing.
Viene ovviamente abrogata la norma che consentiva di scomputare dalle imposte ipotecaria e catastale dovute in sede di riscatto l’importo dell’imposta di registro dovuta sui canoni di locazione finanziaria.
Nel caso invece di leasing di immobili non strumentali, l’atto di riscatto è necessariamente esente da Iva e sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella complessiva misura del 10%. Questa tassazione non è stata innovata dalla legge di stabilità.
