Il sale and lease-back è una particolare tipologia di leasing mediante la quale un’impresa vende un bene strumentale di sua proprietà ad una società finanziaria (concedente) la quale paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice, dietro il pagamento di un canone periodico e con la possibilità di riacquisto del bene alla conclusione del contratto, mediante l’esercizio di un diritto di opzione, per un prezzo normalmente molto inferiore al valore del bene.

Detto negozio realizza una vendita all’impresa di leasing, che non è diretta alla garanzia di un preesistente o concorrente mutuo, ma costituisce il presupposto per la successiva concessione del bene in leasing: si tratta dunque di una vendita a scopo di leasing o contratto con causa di finanziamento.

Il sale and lease-back mira a soddisfare esigenze del venditore-utilizzatore di smobilizzo di capitali e di ottenimento, con immediatezza, di liquidità mediante l’alienazione di un bene strumentale conservandone l’uso con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto.

Per quanto concerne, invece la società di leasing esso attiene un contratto dal quale ne deriva un ricavo. Il contratto consente di ottenere alcuni benefici fiscali, in quanto risponde a dettagliate esigenze di finanziamento di un’impresa, consentendo di usufruire di fondi senza accrescere il proprio indebitamento.

La circostanza che il bene venduto con il lease-back rimanga, di solito, nella disponibilità del venditore, il quale continua ad usarlo corrispondendo canoni periodici di “leasing” e con la possibilità di riacquisto al termine del contratto, ha creato dei dubbi sia in dottrina sia in giurisprudenza in ordine alla liceità dell’operazione di “lease-back”, essendo indubbie le somiglianze tra questa fattispecie contrattuale e le alienazioni a scopo di garanzia.

La giurisprudenza di legittimità è pervenuta a ritenere, in linea di massima, astrattamente valido lo schema contrattuale del “lease-back”, in quanto contratto d’impresa socialmente tipico, ferma la necessità di verificare, in ogni singolo caso, l’assenza di elementi sintomatici di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia, volto ad aggirare, con intento fraudolento, il divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 c.c., e pertanto sanzionabile, per illiceità della causa, con la nullità ai sensi dell’art. 1344 c.c. ed art 1418, comma 2, c.c.

Sul punto merita particolare attenzione la sentenza della Corte di Cassazione n. 5438 del 14 marzo 2006, nella quale la Suprema Corte ha ribadito e sancito quanto già espresso da precedenti pronunce (Cass. Civ. 21 luglio 2004 n.13580, Cass. Civ. 7 maggio 1008 n.4612, Cass. Civ, 22 aprile 1998 n.4095, Cass. Civ. 19 luglio 1997 n.6663, Cass. Civ. 16 ottobre 1995 n.10805).

Con questa sentenza, la Corte Suprema ha stabilito che occorre guardare alla causa, alla funzione economico sociale del contratto di lease-back per determinare se quest’ultimo risulti valido e quando invece sia stato stipulato in violazione del divieto di patto commissorio.

Nello specifico se la funzione del lease-back è solo quella di finanziare l’impresa, il contratto è pienamente lecito, se invece viene posto in essere un contratto di lease-back affinchè esso assolva alla funzione di garantire maggiormente con la proprietà dei beni la società che eroga il prestito allora tale contratto potrà considerarsi nullo per illiceità della causa.

In tale sentenza la Cassazione ha indicato i criteri per stabilire quando il contratto si debba ritenere nullo : a) l’esistenza di una situazione di credito e di debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice, 2) le difficoltà economiche in cui versa tale impresa, 3) una sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente.

In presenza di anche uno solo di tali indici rilevatori il contratto di lease-back dovrà pertanto essere dichiarato nullo e quindi improduttivo di effetti tra le parti, con la conseguenza che verrà meno anche la funzione di finanziamento dell’impresa.