Con la sentenza n.24468 del 18 novembre 2014 la Corte di Cassazione stabilisce che la circostanza che nell’immobile dato in comodato sia svolta un’attività commerciale non basta per ritenere quel comodato soggetto ad un termine implicito, ai sensi dell’art. 1810 c.c., con la conseguenza che il comodante può chiedere la restituzione dell’immobile senza attendere che cessi l’attività in esso svolta.

Nel caso di specie, l’ex marito aveva convenuto in giudizio l’ex moglie al fine di ottenere la restituzione di un immobile concessole in comodato, senza fissazione di termine, per svolgere l’attività di estetista durante il matrimonio, nonché il risarcimento del danno derivante dall’occupazione dello stesso sine titolo.

Il Tribunale di Avellino aveva rigettato la domanda sulla base della circostanza che il comodato era appunto stato concesso senza fissazione di termine; secondo i Giudici di primo grado, non sarebbe stato possibile richiederne la restituzione sino a quando non si fosse esaurito l’uso cui era adibito.

La Corte di Appello di Napoli aveva confermato la sentenza di primo grado.

L’ex marito proponeva ricorso per Cassazione avverso tale provvedimento denunciando, tra l’altro, la violazione degli articoli 1803, 1809 e 1810 c.c.

Nello specifico, il ricorrente osservava che, dalla circostanza che l’immobile era stato concesso in comodato senza fissazione di termine, derivava la conseguenza che l’uso dello stesso doveva ritenersi “precario” e risolubile ad nutum del comodante.

La Corte di Cassazione, esaminati i motivi di ricorso, osserva che:

1. a) la Corte d’Appello aveva ritenuto correttamente che la scadenza per la restituzione di un immobile concesso in comodato senza indicazione di un termine potesse essere desunta dall’uso cui è destinato il bene;
2. b) la medesima Corte aveva invece ritenuto erroneamente che la restituzione dell’immobile oggetto di comodato destinato ad un uso specifico potesse essere richiesta esclusivamente quando fosse cessato l’uso cui il bene era stato destinato, in quanto il comodato di un immobile destinato a svolgere una determinata attività sarebbe stato soggetto ad un termine di durata corrispondente alla durata dell’attività svolta.

Secondo la Cassazione, tale interpretazione si porrebbe in contrasto con l’articolo 1810 c.c. che prevede, quale regola generale, che l’immobile concesso in comodato debba essere restituito non appena il comodante lo richieda, con due eccezioni: a) quella in cui sia fissato un termine esplicito; b) quella in cui sia fissato un termine implicito, ossia quando il termine di durata “risulti dall’uso cui la cosa è destinata”.

Tale ultima ipotesi ricorrerebbe, ad esempio, nel caso di comodato di un immobile per consentire al comodatario di soggiornarvi durante gli studi universitari.

A parere della Suprema Corte, l’apposizione al comodato d’un termine derivante “dall’uso cui la cosa è destinata” non può invece ravvisarsi nel solo fatto che nell’immobile si svolga una determinata attività, commerciale o di altro tipo, poiché tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die: tale conclusione snaturerebbe la causa del contratto (il “prestito ad uso” degli antichi) ed esproprierebbe di fatto il comodante.

La Cassazione distingue poi tra attività il cui svolgimento è necessariamente espressione d’un termine implicito di durata del comodato (esigenze temporanee, occupazioni stagionali, necessità transeunti) ed attività che non sono soggette ad alcun termine di durata; solo il primo tipo di attività, se svolte nell’immobile dato in comodato, consentirebbero di ritenere che quest’ultimo sia soggetto ad un termine implicito.

Secondo gli Ermellini, la Corte d’appello avrebbe quindi confuso il termine del comodato col termine dell’attività che si svolge nell’immobile dato in comodato, ritenendo che il fatto stesso che nell’immobile si svolga una attività commerciale ancori la durata del comodato alla cessazione di quell’attività; tale conclusione risulterebbe tuttavia insostenibile sul piano logico, perché condurrebbe a conclusioni aberranti, ed in particolare:

(a) il comodato di immobili destinato ad attività che vi si svolgono senza termine non avrebbe mai termine;

(b) poiché la destinazione d’uso dipende dalla volontà del comodatario e poiché non può concepirsi che un immobile non abbia una destinazione d’uso, anche se solo di svago, a seguire il ragionamento della Corte d’appello la durata di ogni comodato finirebbe per essere rimessa alla volontà mera del comodatario.

La Cassazione richiama quindi il proprio pacifico orientamento secondo cui il termine del comodato può risultare dall’uso cui la cosa deve essere destinata solo “se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo. In mancanza, invece, di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla, l’uso corrispondente alla generica destinazione dell’immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile ad nutum da parte del comodante, a norma dell’art. 1810 c.c.” (Cass. civ., sez. 3^, 25-06-2013, n. 15877, nonchè, in precedenza, Cass. civ., sez. un., 09-02-2011, n. 3168).

La Cassazione quindi accoglie il ricorso sulla base dei condivisibili principi sopra esposti decidendo nel merito la questione relativa alla restituzione dell’immobile e rinviando alla Corte di merito per la sola statuizione sulla condanna di risarcimento del danno.