Con una richiesta di consulenza giuridica l’Agenzia delle Entrate chiarisce, con la Risoluzione n. 37/E del 9 aprile 2014, la corretta applicazione della normativa concernete l’eventuale irrogazione di sanzioni per la mancata utilizzazione edificatoria di terreni soggetti a piani particolareggiati nei cinque anni successivi all’acquisto.

La norma di riferimento è l’art. 1, comma 25 della L. 24 dicembre 2007, n. 244 (modificato dall’art. 2, comma 23, del D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito con modificazioni, dalla L. 22 febbraio 2011, n. 10 e dall’art. 6, comma 6, del D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni, dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124) che ha inserito all’art. 1 della Tariffa, parte I, del DPR 26 aprile 1986, n. 131 un regime fiscale agevolato in base al quale il trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione di programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, sono assoggettati all’imposta di registro dell’1% a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento sia completato entro cinque anni (termine prorogato di ulteriori sei anni, quindi per un totale di undici anni, dall’art. 6, comma 6, del D.L. n.102 del 2013, convertito nella L. n. 124/2013).

Il regime agevolato prevede quali condizioni il completamento della costruzione dell’edificio residenziale nel termine complessivo di undici anni dall’acquisto del terreno.

Costituiscono, quindi, ipotesi di decadenza dal predetto regime:

1) la mancata utilizzazione edificatoria dei terreni nei cinque anni, portati a undici anni, successivi alla registrazione dell’atto di acquisto;

2) l’alienazione dell’immobile prima del termine quinquennale.

La questione posta all’attenzione dell’AdE concerne l’eventuale irrogazione di sanzioni nelle ipotesi di decadenza dal regime fiscale agevolato sopra indicate per l’omesso invio delle comunicazioni da effettuare per notiziare all’Amministrazione dell’avvenuta decadenza.

Con riferimento all’ipotesi di decadenza per decorso del termine (punto 1) occorre tenere presente che l’Ufficio territoriale effettua, con apposite procedure, un’attività di controllo per appurare il completamento edificatorio; pertanto non può essere imposto nessun obbligo di denuncia ex art. 19 del DPR n. 131 del 1986 al contribuente che, pur avendo acquistato con aliquota agevolata, non completi l’edificazione nel termine di undici anni.

Nell’ulteriore ipotesi in cui il contribuente trasferisca l’immobile prima di completare l’edificazione negli undici anni previsti (punto 2), la presentazione dell’atto di trasferimento dell’immobile per la registrazione ad un Ufficio territoriale, consente all’Amministrazione finanziaria di venire a conoscenza dell’evento che determina la decadenza dall’agevolazione; anche in questa ipotesi, quindi, nessun obbligo di denuncia ex art. 19 del DPR n. 131/1986 può essere imposto al contribuente.

In entrambe le ipotesi di decadenza dall’agevolazione l’Ufficio deve quindi liquidare l’imposta complementare, risultante dalla differenza fra l’aliquota ordinaria e quella agevolata già a suo tempo versata dal contribuente, con applicazione dei soli interessi di mora (Legge n. 29 del 1961) a far data dalla registrazione dell’atto di acquisto del terreno edificabile inserito in un piano urbanistico particolareggiato.

L’AdE chiarisce, quindi, che avendo escluso per entrambe le ipotesi di decadenza l’obbligo di presentazione della denuncia prevista dall’art. 19 del DPR n. 131/1986, non trova applicazione la relativa sanzione amministrativa di cui all’art. 69 dello stesso decreto.

In ordine all’individuazione del termine di decadenza entro cui l’Amministrazione finanziaria deve svolgere l’attività di accertamento occorre far riferimento all’art. 76, comma 2, lettera a) del DPR 26 aprile 1986, n. 131.

Quindi, l’Ufficio finanziario notifica l’avviso di liquidazione entro tre anni: 1) dal decorso del termine di undici anni dall’acquisto senza che il contribuente abbia soddisfatto la condizione di ultimare l’edificazione di unità abitative; 2) dalla registrazione dell’atto di trasferimento dell’immobile.

L’Amministrazione ricorda, infine, che la misura agevolativa commentata concerne gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2013 in quanto per effetto dell’art. 10, comma 4, del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23, risulta soppressa dal 1° gennaio 2014 insieme a “tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie”, ancorché previste da leggi speciali.