Con la sentenza n. 23162 dell’11 ottobre 2013 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la consegna dell’immobile oggetto del contratto, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva  denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto.

Nel caso di specie due coniugi avevano convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Verona la promittente venditrice al fine di chiedere l’emissione di una sentenza costituiva che trasferisse la proprietà dell’immobile oggetto del preliminare sottoscritto in data 23 dicembre 1997, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonché la condanna della convenuta al pagamento della somma necessaria per l’eliminazione dei vizi riscontrati sull’immobile. Contestualmente innanzi al medesimo Tribunale la  proprietaria aveva citato in giudizio i promissari acquirenti per ottenere la risoluzione del contratto preliminare summenzionato per colpa di costoro.

Riunite le due cause, il Tribunale di Verona con la sentenza, emessa in data 10 dicembre 2003, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per colpa dei promissari acquirenti ed inoltre li aveva condannati al risarcimento dei danni a favore di parte promittente venditrice.

I due coniugi proponevano appello principale avverso la sentenza emessa dal giudice di prime cure e la proprietaria proponeva appello incidentale avanti la Corte d’Appello di Venezia.

La Corte adita rigettava le domande proposte da parte appellata accertando il legittimo recesso dal contratto preliminare da parte degli appellanti e, per l’effetto, condannava la medesima al pagamento del doppio della somma versata dai promissari acquirenti a titolo di caparra, oltre agli interessi; ordinava, infine, in accoglimento dell’appello incidentale a parte appellante di procedere alla cancellazione della trascrizione dell’atto di citazione.

Nello specifico la Corte d’appello riteneva che i gravi vizi elencati da parte appellante fossero da configurare come un inadempimento contrattuale da parte della promittente venditrice e che, trattandosi di un preliminare di compravendita con consegna dell’immobile prima della stipula del definitivo e con contestuale pagamento rateale del prezzo da parte dei promittenti acquirenti, parte appellante fosse abilitata ad opporre alla controparte l’eccezione di inadempimento, senza essere tenuta a rispettare i termini di decadenza previsti dall’art. 1495 c.c. per denunciare i vizi del bene.

La promittente venditrice proponeva ricorso per Cassazione avverso tale sentenza.

La ricorrente eccepiva, tra l’altro, la non corretta applicazione dell’art. 1491 c.c. (esclusione della garanzia) e dell’art. 1495 c.c. (termini e condizioni dell’azione), in relazione alla circostanza, ritenuta legittima dalla Corte territoriale, che i promittenti  acquirenti avevano opposto l’eccezione di inadempimento  a causa dei vizi presenti sull’immobile oggetto del contratto preliminare senza il rispetto dei termini previsti dall’art. 1495 c.c.

La Corte di Cassazione, riprendendo un proprio principio giurisprudenziale ormai consolidato, ha statuito che “in tema  di contratto preliminare, la consegna dell’’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto” (vedasi anche Cass. Civ.  14 gennaio 2010 n.744 – Cass. Civ. 31 luglio 2006 n.17304).

Ne consegue che, nel caso di specie, la presenza di vizi non considerati al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita ha autorizzato, senza la necessità di rispettare il termine di decadenza previsto dall’art.1495 c.c., il promissario acquirente ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli aveva chiesto di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo della vendita, nonché di chiedere, in via alternativa, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo al pagamento delle opere necessarie per l’eliminazione dei vizi .

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